Les loyers impayés

 

Le paiement des loyers est l'une des obligations qui pèse sur le locataire.

Il arrive cependant que le locataire cesse de payer le loyer sans avertir le propriétaire d’éventuelles difficultés passagères.


La loi de 1989 qui réglemente le bail d'habitation a mis en place une procédure minutieuse pour régler ce genre de problème.

Les choses devront se dérouler de la manière suivante.

Le bailleur qui constate que le locataire ne paye plus ses loyers devra lui adresser un « commandement de payer visant la clause résolutoire ».

Le contrat de bail signé entre le bailleur et le locataire contient généralement une clause résolutoire qui sanctionne le non paiement des loyers par la résiliation du contrat de bail.

Concrètement, cela signifie que si le locataire ne paye plus les loyers dans un délai imparti, le contrat de bail cesse de s'appliquer et le locataire devra quitter les lieux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire devra être signifié au locataire par le biais d'un huissier de justice.

Ce commandement de payer devra contenir le décompte détaillé des loyers restant dus et devra mentionner au locataire qu'il dispose d'un délai de deux mois pour régler sa dette.

Enfin, ce commandement de payer devra contenir une mention avertissant le locataire que faute de paiement sous un délai de deux mois, le bail sera résilié par le jeu de la clause résolutoire.

Ces diverses mentions ont pour objectif d’avertir le locataire de ce qu’il doit faire et des conséquences irrémédiables attachées à son inaction.

La délivrance de ce commandement de payer se fera par l'huissier de justice qui se rendra au domicile du locataire.

À partir de cette délivrance, s'ouvre un délai de deux mois devant permettre au locataire de payer les loyers en retard.

Si à l'expiration du délai de deux mois, le locataire a réglé sa dette, les choses s'arrêtent là.

Par contre, si à l'expiration de ce délai, le locataire n'a pas réglé sa dette, le bail est automatiquement résilié, ce qui signifie que le locataire occupe alors les lieux illégalement.

Il devient ce que l'on appelle un « occupant sans droit ni titre ».

Le propriétaire devra alors saisir le tribunal d'instance pour faire condamner son locataire au paiement de l'arriéré de loyer et pour faire constater la résiliation du contrat de bail.

Le propriétaire demandera également à ce que son locataire soit condamné à lui payer une indemnité égale au loyer prévu dans le contrat de bail et qui sera due pour chaque mois que le locataire passera dans le logement à compter du prononcé du jugement jusqu'à son évacuation effective.

Une fois le jugement rendu, l'huissier de justice se rendra au domicile du locataire pour effectuer toutes les diligences nécessaires afin d'obtenir, non seulement le paiement de l'arriéré de loyers, mais aussi l'évacuation du locataire.

IMPORTANT : aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le mois de novembre et le mois de mars, c'est-à-dire durant la période hivernale.

Devant le tribunal, le locataire pourra se défendre en exposant au magistrat les raisons pour lesquelles il a cessé de payer les loyers et en demandant à disposer de délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative.

Il arrive que le locataire en profite alors pour demander au Tribunal de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Le jeu de la clause résolutoire devrait normalement être acquis de telle sorte que le tribunal ne pourrait refuser de constater la résiliation du contrat de bail, obligeant ainsi le locataire à quitter les lieux à plus ou moins long terme.

Cela étant, on constate parfois que les tribunaux, en fonction des circonstances, acceptent de suspendre le jeu de la clause résolutoire pour un certain temps afin que le locataire ne soit pas expulsé et puisse progressivement rembourser son arriéré locatif.

Dans cette dernière hypothèse, les tribunaux fixent alors une règle du jeu très précise :

- soit le locataire paye effectivement son arriéré locatif dans les délais fixés, et le jeu de la clause résolutoire peut alors être définitivement balayé mais l'accord du propriétaire sera nécessaire.

- soit le locataire ne paye pas, et le propriétaire muni d'un jugement déjà rendu sur la question, pourra faire procéder à l'évacuation du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

 

ATTENTION CEPENDANT: La Cour d'Appel de Colmar vient de remettre "les pendules à l'heure" dans un arrêt du 27.11.2006 en précisant que la suspension du jeu de la clause résolutoire ne peut se faire n'importe comment.

En effet, l'octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire ne peut se faire qu'à la condition que la situation du locataire ne soit pas irrémédiablement compromise.

En d'autres termes, les juges doivent analyser la situation du locataire et ce n'est que si le locataire est « en situation de régler sa dette locative » qu'ils peuvent lui accorder un moratoire, lequel n'est pas automatique !!!

A partir de là, si les retards chroniques dans le paiement du loyer ont pour origine des ressources insuffisantes et non une situation passagère, il ne sert à rien de différer dans le temps une mesure qui s'avère inéluctable. Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ne seront pas accordés et l'évacuation du locataire pourra se faire sans attendre.

Eu égard à la technicité de la matière, il est recommandé aux parties en litige de recourir aux services d'un avocat pour la conduite du procès afin d'éviter de mauvaises surprises, notamment d'ordre procédurales.

Didier REINS
AVOCAT

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