Les locations HLM


Les logements en HLM sont réservés aux personnes ayant des revenus modestes déterminés selon un certain plafond.

La demande doit se faire soit auprès de l'organisme HLM ou auprès du service logement de la mairie de la commune concernée. Il appartient à la commission d'attribution de chaque organisme HLM de se prononcer. L'inscription est valable un an et peut être renouvelée.


Les Bénéficiaires.

L'accès aux logements appartenant aux organismes HLM est réservé en priorité :

 

- aux personnes de nationalité française ou admises à séjourner régulièrement de façon permanente sur le territoire français,
- aux personnes qui ont un besoin urgent d'être relogées
- aux personnes handicapées, aux familles nombreuses avec des difficultés financières importantes,
- aux personnes qu'un nouvel emploi conduit à déménager...

Les ressources annuelles imposables, ajoutées à celles de l'ensemble des personnes vivant au foyer, ne doivent pas être supérieures à un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes à charge et du lieu d'habitation.

Le montant des ressources à prendre en compte est celui de l'avant dernière année qui précède celle de la signature du contrat de location.

Le contrat de bail

 

Le bail doit être écrit et la rédaction du contrat doit être gratuite.

L'organisme HLM peut exiger un dépôt de garantie d'un montant maximum de 2 mois de loyer principal. Il est seulement d'un mois pour les logements conventionnés. Il doit être restitué dans les 2 mois du départ du locataire.
L'état des lieux est obligatoire dans les mêmes conditions que pour une location régie par la loi de 1989.


Le loyer et les charges

Le loyer est établi selon le système de la surface corrigée sous contrôle du préfet. La surface corrigée est déterminée en appliquant un coefficient correcteur (en fonction des caractéristiques techniques, de l’état de vétusté) à la superficie des pièces du logement. Elle est ensuite multipliée par un prix au m2.

Le loyer est révisé chaque année au 1er juillet dans des conditions fixées par décret.

Le montant du loyer peut être majoré en fonction des ressources du locataire : il s'agit du surloyer.

La décision d'augmenter le loyer est prise par le conseil d'administration de l'organisme HLM sous le contrôle du préfet. L'augmentation prend effet le 1er janvier et le 1er juillet (ou à l'une des deux dates seulement).


Les charges sont les mêmes que celles du secteur privé. Les charges récupérables sont limitativement énumérées (ex : frais de personnel pour l'entretien des parties communes...). Elles peuvent donner lieu au versement de provisions, mais doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle dans les conditions et formes définies par la loi de 1989.

Les obligations du locataire.

Le locataire d'un logement HLM doit répondre des mêmes obligations que pour une location du secteur libre à savoir :

 

- le paiement des loyers et charges,
- l'usage de l'appartement en bon père de famille, il est donc tenu aux dépenses d'entretien,
- l'assurance du bien...

Le locataire a le droit d'échanger son logement avec un autre locataire dépendant du même organisme HLM.

Tout comme les locataires des biens soumis à la loi de 1948, ils bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Cependant, l'organisme peut imposer au locataire un échange avec un logement qui serait plus adapté à ses besoins (surface réduite pour personne seule par exemple).

Les obligations du bailleur.


Le bailleur doit réserver la jouissance paisible des lieux à son locataire. Le logement qu'il fournit doit être décent en terme de sécurité et doté d'éléments de confort normal. Il doit faire procéder aux travaux de réparation autres que les réparations locatives (définis par décret).

 


La fin du contrat de bail.

La fin du contrat de bail intervient par un acte que l'on nomme le "congé."

Lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis est de 3 mois.
Ce délai est réduit à 1 mois en cas :

 

- de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
- de mutation,
- d'obtention d'un premier emploi,
- s'il a plus de 60 ans et justifie d'un état de santé qui justifie un changement de domicile,
- pour les bénéficiaires du RMI,
- de congé en vue d'une location HLM dont le bien appartient au même bailleur social.

Le délai est ramené à 2 mois quand il s'agit d'un logement conventionné.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable des loyers et des charges.

Le bailleur social peut à tout moment proposer la vente du logement à son locataire. En cas de refus de celui-ci, il ne pourra pas lui notifier de congé.

Le décès ou l'abandon de domicile

Le conjoint, les descendants (vivant depuis au moins un an au domicile du locataire décédé), les ascendants et concubin notoire, le partenaire lié par un PACS bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux. Pour cela, ils doivent remplir les conditions de ressources. Ce transfert a lieu aussi bien en cas de décès qu'en cas d'abandon du domicile.

 

Didier REINS
AVOCAT

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