Crédit d'impôt pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale.

 

Afin de favoriser l'accession à la propriété et le pouvoir d'achat des ménages, un crédit d'impôt est institué au titre des intérêts des prêts contractés pour l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à la résidence principale du contribuable.

Les personnes bénéficiaires :


Ce sont les personnes qui empruntent pour acquérir un logement à titre de résidence principale.
Seuls les contribuables « fiscalement domiciliés en France » peuvent bénéficier du crédit d'impôt (foyer ou lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre de leurs intérêts économiques en France).

Ces contribuables peuvent acquérir ou construire leur logement directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés « qui le met gratuitement à leur disposition ». Dans ce dernier cas, le logement ne doit pas avoir antérieurement appartenu au contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Il s'agit d'éviter le montage consistant à vendre à une SCI le logement d'un associé puis à le mettre gratuitement à sa disposition.

La condition de primo-accédant n'est pas indispensable pour bénéficier de ce crédit d'impôt.

 

Les logements concernés :


Ce sont ceux qui remplissent deux conditions : l'affectation du logement à l'habitation principale et le respect des normes minimales de surface et d'habitabilité.


L'affectation à l'habitation principale :


Le logement faisant l'objet du prêt doit, à la date du paiement des intérêts, être affecté à l'usage de l'habitation principale du contribuable. L'habitation principale s'entend du logement où résident habituellement et effectivement le contribuable et les membres de sa famille et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.

Logement en cours de construction ou acquis en l'état futur d'achèvement :


Le contribuable qui fait construire son logement ou l'acquiert en l'état futur d'achèvement peut bénéficier du crédit d'impôt si le logement est destiné à être affecté, dès son achèvement, à son habitation principale.

Les intérêts des prêts contractés en vue de financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction, versés avant l'achèvement du logement, peuvent être pris en compte si le contribuable prend l'engagement d'affecter ce logement à son habitation principale, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt. En cas de non respect de cet engagement, le crédit d'impôt fera l'objet d'une reprise.

 

Changement de situation professionnelle en cours de remboursement :


Si le bénéficiaire, à la suite d'une mutation professionnelle, doit changer de résidence principale, le crédit d'impôt est encore applicable. Les intérêts versés par ce contribuable entrent dans l'assiette du crédit d'impôt, malgré l'impossibilité d'affecter le logement objet du prêt à l'habitation principale. Toutefois, pour éviter un cumul de crédit d'impôt, la résidence principale que quitte le contribuable ne doit pas être louée, mais doit rester vacante, et le contribuable ne doit pas avoir fait l'acquisition d'un nouveau logement affecté à son habitation principale ou destiné à l'être.
Le respect des normes minimales de surface et d'habitabilité (CGI : art. 244 quater J / CCH : art. R. 318-3)
Au jour de l'affectation à l'habitation principale, le logement doit satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité : il s'agit des mêmes normes que celles applicables au prêt à taux zéro (CCH : art. R. 318-3 annexe 6).
Le logement doit notamment respecter des normes dimensionnelles, et comporter des équipements suffisants (sanitaire, chauffage, électricité, gaz, etc...).

 

La nature des emprunts pris en compte :

Seuls les prêts contractés auprès d'un établissement financier sont pris en compte, ceux octroyés par des personnes physiques sont donc exclus.

Les intérêts des prêts souscrits dans un Etat membre de la Communauté européenne ouvrent également droit au crédit d'impôt.

Les intérêts des prêts souscrits pour se substituer aux prêts initiaux ou rembourser ceux-ci, ouvrent droit au crédit d’impôt dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des emprunts initiaux et de celle des annuités restant à courir.
Sont exclus de l'assiette du crédit d'impôt les intérêts des prêts affectés au remboursement de tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte (pas de regroupements de prêts immobiliers et de prêts à la consommation), ainsi que les frais d'emprunt et les cotisations d'assurance contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

 

Les opérations financées par l'emprunt :


Il s'agit des opérations d'acquisition d'un logement neuf, d'un logement ancien suivi ou non de travaux immédiats, de l'achat d'un terrain suivi d'une construction. 


Si l’on s’en tient au texte de loi, le prêt devant être contracté pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale, les prêts destinés à financer des travaux de rénovation ne devraient pas être retenus. Toutefois, les débats parlementaires semblent ouvrir le bénéfice du crédit d’impôt aux intérêts des prêts souscrits pour financer à la fois l’acquisition et les travaux qui lui sont concomitants et rattachables. Ainsi, devraient pouvoir être pris en compte les intérêts des prêts destinés à financer les travaux consistant en l'aménagement interne d'un immeuble dont l'objet est de créer un nouveau local d'habitation ou encore l'acquisition d'un immeuble affecté à un usage autre que d'habitation et les travaux de transformation nécessaires (transformation d'un bâtiment à usage agricole par exemple).
En revanche, les intérêts des emprunts destinés à financer les dépenses courantes d'entretien et de réparation d'un immeuble n'ouvrent pas droit au crédit d'impôt.

 

La nature de l'avantage fiscal :


L'avantage fiscal prend la forme d'un crédit d'impôt. Il s'impute sur le montant de l'impôt sur le revenu après application de certaines réductions d'impôt desquelles peut bénéficier le contribuable. Si le crédit d'impôt excède l'impôt dû, cet excédent est restitué au contribuable, il profite donc également aux personnes non imposables qui recevront dans ce cas un chèque du Trésor Public. Il est limité dans le temps puisqu'ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement.

 

Calcul des annuités :


Le point de départ du calcul des intérêts payés au titre de la première annuité serait celui de la mise à disposition des fonds et non la date anniversaire du contrat de prêt (précision qui reste néanmoins à confirmer).
Chaque annuité d’intérêt est déterminée de mois à mois. Pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables pourront donc bénéficier de six crédits d’impôts consécutifs, le premier et le dernier correspondant à une fraction d’annuité.

Par exemple, pour un prêt souscrit le 1er septembre 2007 dont la première échéance de remboursement intervient le 1er décembre 2007, seuls les intérêts payés au cours du dernier mois de 2007 seront pris en compte et constitueront l'assiette du crédit d'impôt versé en 2008. Lors de la dernière année de remboursement, seuls les intérêts versés avant le 1er décembre 2012 ouvriront droit au crédit d'impôt. En l'absence de répartition dans le temps du plafond du crédit d'impôt, les plafonds annuels seront applicables dans ce cas, même si les intérêts ont été payés au cours d'une période inférieure à un an.


Par ailleurs, si l'on se réfère à la doctrine fiscale (voir notamment l'instruction fiscale n° 122 du 4.7.95 relative à l'ancienne réduction d’impôt), lorsque l'emprunt prévoit un déblocage progressif des fonds, les intérêts dus au titre des sommes débloquées préalablement au déblocage intégral des fonds empruntés (intérêts « intercalaires ») sont éligibles au crédit d'impôt. Dans ce cas, le point de départ de la première annuité sera la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non la date de déblocage intégral.


Ce point devra néanmoins être précisé par l’administration.   


Bien que limité dans le temps, le dispositif n'est pas nécessairement destiné qu'à une seule opération : un même contribuable pourra bénéficier de plusieurs crédits d'impôt successifs en cas de revente du logement et de souscription d’un nouveau prêt pour acquérir une nouvelle résidence principale, dans ce cas, le nouveau crédit d'impôt sera calculé sur les cinq premières années de remboursement du nouvel emprunt.

 

 

Montant des intérêts et plafonds du crédit d'impôt :


Le dispositif actuel est soumis à un double plafonnement :
- le crédit d'impôt est égal à 20 % du montant des intérêts,
- le montant des intérêts ne peut excéder, au titre d'une année d'imposition, la somme de 3.750 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 7.500 € pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée chaque année de 500 € par personne à charge (250 € en cas de garde partagée). Les montants sont portés à 7 500 € pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 15 000 € pour un couple soumis à imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé.

 

 

Plafonds du crédit d'impôt (en €) :

 

Personne célibataire, veuve ou divorcée

Couple soumis à imposition commune

Couple soumis à imposition commune avec une personne à charge

Couple soumis à imposition commune avec deux personnes
à charge

Personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée

Couple soumis à imposition commune et dont l'un est handicapé

Plafond des intérêts

3.750

7.500

8.000

8.500

7.500

15.000

Plafond du crédit d'impôt

750

1.500

1.600

1.700

1.500

3.000

Toutefois, le Gouvernement envisage de porter de 20% à 40% le taux du crédit d'impôt sur le revenu pour les intérêts payés pendant la première année suivant l'acquisition. Cette mesure devrait être proposée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2008 (Allocution de Christine LAGARDE, ministre de l'Economie, des finances et de l'emploi, 24.8.07).

 

Date d'application :


Le dispositif s'applique uniquement aux contribuables qui font l'acquisition d'un logement affecté à l'habitation principale à compter de la publication de la loi au Journal Officiel (22 août 2007). Le Conseil constitutionnel a en effet censuré la mesure qui permettait aux contribuables ayant contracté des prêts depuis 2002, de bénéficier de l'avantage fiscal. La rétroactivité du dispositif constituait « une rupture d'égalité entre les contribuables, contraire à l'objectif poursuivi, de favoriser l'accession à la propriété ».


La volonté du Gouvernement est cependant de permettre l’application du dispositif aux opérations d’acquisition pour lesquelles l’acte authentique d’acquisition (il devrait vraisemblablement s’agir de l’acte notarié) a été signé à compter du 6 mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date (en cas de VEFA, on devrait probablement retenir le contrat de vente plutôt que la déclaration d’ouverture de chantier).

Cette précision devrait être apportée par la loi de finances pour 2008.

 

Cumul avec d'autres dispositifs :


Le bénéfice du crédit d'impôt est cumulable avec le prêt à taux zéro, mais également avec l'ensemble des prêts bonifiés (ou subventions, Pass foncier, etc…) dont pourrait bénéficier un contribuable pour l'acquisition ou la construction de sa résidence principale, dans la limite du plafond applicable aux intérêts.
Seule la réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui investissent dans les départements d'outre-mer (dispositif Girardin) n'est pas cumulable avec le crédit d'impôt.
Un rapport sur l'impact de la déductibilité des intérêts d'emprunts devra être rendu public par le gouvernement avant le 1er décembre 2008. Il présentera les incidences économiques et sociales du crédit d'impôt par comparaison avec le dispositif du prêt à taux zéro et devra mettre en évidence le coût global des aides à l'accession à la propriété et les mesures mises en œuvre pour en contrôler l'efficacité (art. 6).

 

 

Didier REINS
AVOCAT

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