La location en meublé

 

Il n'existe pas de véritable définition de la location meublée, mais les tribunaux ont fixé plusieurs critères :

Ce n’est pas l’importance du mobilier (au sens qualitatif du terme) qui compte, mais la commune volonté des parties de louer en meublé.

Le fait qu'un locataire substitue progressivement ses propres meubles à ceux fournis par le propriétaire ne modifie pas le caractère meublé de la location. En conséquence, il serait inutile de conclure une "fausse location en meublé", en rajoutant, par exemple, une table et deux chaises au local vide, dans le seul but d'échapper à la loi du 6 juillet 1989. Le locataire pourrait à tout moment demander l'application de la loi de 89.

 

L’établissement d’un contrat écrit est conseillé mais pas obligatoire. La rédaction doit être claire et précise. En cas de silence du contrat sur des points précis, les parties doivent se référer aux règles du code civil sur le "contrat de louage". La loi du 6 juillet 1989 peut toutefois s’appliquer (partiellement ou entièrement) à condition que les parties entendent s’y soumettre, par un accord écrit

Les parties peuvent insérer des clauses résolutoires de plein droit, en cas d’impayés de loyer ou de charges.

Si les parties n’ont pas prévu de clauses résolutoires dans leur contrat, le propriétaire pourra demander, devant les tribunaux, la résolution du bail en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations.

 

Le contrat de location peut être conclu indifféremment pour une durée déterminée ou non.

En cas de contrat dont le terme est fixe, les parties ne peuvent pas y mettre fin de manière anticipée. Le bail prend fin sans formalité à la date prévue.

Il peut être reconduit tacitement si le locataire s'est maintenu dans les lieux sans opposition du bailleur.
Dans ce cas, le bail est censé être reconduit pour la même durée. En l'absence de terme fixe, le contrat doit prévoir les conditions dans lesquelles le congé sera délivré (formes et délais). A défaut de précision, celui qui souhaite donner congé doit se référer à l'usage des lieux (auprès de la mairie ou de l'association d'information pour le logement).


Le loyer est librement fixé par les parties, lors de la conclusion du bail.

L’augmentation du loyer n’a pas de caractère automatique. Les parties peuvent prévoir une révision annuelle en cours de bail. Pour cela, elles devront en faire mention dans le contrat, en précisant l’indice de référence choisi et la date à laquelle la révision devra avoir lieu. En pratique, c’est l’indice Insee du coût de la construction qui est choisi.

A défaut de clause de révision, le loyer ne peut pas être augmenté.


Un état des lieux d'entrée et de sortie est conseillé, notamment lorsque de multiples locataires se succèdent dans les lieux.

A défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état.

L’inventaire du mobilier doit être fait avec minutie afin d’éviter toutes réclamations ultérieures. Faute de descriptif, il faudra apporter la preuve de la présence dans les lieux de tel ou tel meuble ou des dégradations éventuelles causées.

Le contrat peut déroger conventionnellement à l’établissement de ces inventaires, en précisant de manière explicite que le locataire prendra les lieux en l’état.

 

Le dépôt de garantie :

 

Le bailleur peut dans son intérêt, réclamer au locataire un dépôt de garantie, au moment de son entrée dans les lieux. De cette manière, il se protège contre les impayés, mais également contre les dégradations.

Son montant n’est pas réglementé, sauf en cas d’intervention d’un agent immobilier.

Si un agent immobilier est intervenu dans la conclusion du contrat, le montant des sommes dont il réclame le règlement d’avance et qu’il bloque sur un compte séquestre ne peut excéder un certain montant fixé par décret :

 

La caution :

 

Le bailleur peut demander à son locataire une garantie, en la personne d'une caution. L'engagement de caution doit être annexé au contrat de location. Cet acte doit clairement déterminer les dettes auxquelles sera tenu le garant.

La caution est en principe engagée pendant la durée du bail à durée déterminée. A défaut de terme précis dans l'acte de caution, l'engagement peut être rompu à tout moment.

 

Le Code Civil ne contient pas d’indications imposant au locataire de s’assurer.

Il paraît toutefois indispensable de prévoir dans le contrat l’insertion d’une telle clause. En cas de location de courte durée, il est préférable que ce soit le bailleur qui la souscrive, à charge pour lui d’en répercuter une partie sur le locataire, au prorata du temps d’occupation.

Pour que cette récupération soit possible, il faut l’insérer dans le contrat en précisant les modalités de son application (exemple : la proratisation). A défaut, seul le loueur sera tenu au règlement intégral des primes.

 

L'entretien des lieux :

 

Le code civil impose au locataire d’user de la chose louée en bon père de famille (l’entretien et le respect de la destination des lieux) et l’oblige à rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté, ce qui a été dégradé par la vétusté ou la force majeure. Le locataire doit répondre des dégradations et des pertes survenues au cours du bail.

 

Le loyer et les charges :

 

Le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges. En matière de location meublée, les charges récupérables sur le locataire sont fixées d'un commun accord entre les parties. En l'absence d'un tel accord, le bailleur ne peut rien réclamer en supplément à son locataire. Il est alors conseillé de préciser dans le contrat que les parties se réfèreront à la liste des charges récupérables fixées par décret en application de la loi du 6/07/89.

Le bailleur, doit délivrer le bien en bon état de réparation et d’entretien. Le logement et les meubles doivent être décents, c'est à dire sans risques pouvant porter atteinte à la sécurite du locataire. Le bailleur doit également pendant toute la durée du bail faire toutes les réparations autres que les réparations locatives. Il doit garantir la jouissance paisible du bail. Il n'est toutefois pas responsable des désordres ou troubles de fait causés par un tiers (cambriolage, graffitis...).

La fin du contrat de bail intervient soit à l'initiative du locataire, soit à l'initiative du bailleur.

A l'initiative du locataire :

 

Le locataire peut donner congé à tout moment sauf en cas de bail à durée déterminée. Pour cela, il doit respecter le délai de préavis prévu dans le contrat. Si le bail ne contient pas de précision sur la durée du préavis, il doit se référer aux habitudes locales dans ce domaine.

Le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges pendant toute la durée du préavis.

A l'initiative du bailleur :

 

Le bailleur peut donner congé en respectant le délai de préavis prévu au contrat. S'il est professionnel, il doit obligatoirement attendre l'échéance du bail (d'un an minimum) avant de donner congé. Le délai de préavis est de 3 mois minimum. Le propriétaire n'est pas tenu de justifier les motifs de son congé.

 


En cas de décès du bailleur ou du locataire, le bail se transmet d'office aux héritiers. Le contrat continue donc de produire ses effets aux mêmes conditions.

Si les parties veulent que le bail soit résolu de plein droit au décès de l'un ou l'autre, elles doivent le préciser dans le contrat.

Mais, le conjoint peut prétendre à une continuation automatique du bail à son profit.

 

Didier REINS
AVOCAT

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