Le contrat de bail classique


La loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de la résidence principale.

Sont concernées :

- les locations à usage d'habitation,
- les locations à usage mixte ( professionnel et d'habitation),
- les locations de locaux loués accessoirement au local principal (garages, jardins...).

Les locations meublées, les logements de fonction et les locations saisonnières sont donc exclues.


Le contrat de bail.

La loi prévoit un contrat écrit, mais un accord verbal reste possible.

Le bail peut être rédigé entre le locataire et le propriétaire sur papier libre sans formalisme particulier.

Il est recommandé, néanmoins, de se procurer des formulaires types pré-imprimés ou d’en confier la rédaction à des professionnels. Dans ce cas, la rémunération des intermédiaires pour l'établissement du contrat de location (commission d'agence, honoraires de notaire..) est obligatoirement partagée par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Attention :
Certaines clauses, même mentionnées dans le contrat, sont nulles. Il en est ainsi de la clause par laquelle le bailleur imposerait à son locataire, le règlement du loyer par prélèvement automatique sur compte en banque ou sur salaire, la souscription d’une assurance habitation auprès d’un assureur de son choix, ou des jours de visites du logement en dehors de ceux que la loi prévoit (week end ou plus de deux heures par jour).


La durée du bail.

Lorsque le bailleur est une personne physique, la durée du bail est de 3 ans au minimum. Elle est de 6 ans au moins, lorsque le bailleur est une personne morale (société civile, commerciale...) autre qu'une société civile "de famille".

A défaut de congé, le bail se renouvelle tacitement pour 3 ans ou 6 ans (selon les cas) aux conditions du bail initial.

Un bail d'une durée inférieure à 3 ans, mais d'au moins 1 an, peut être conclu lorsqu'un événement précis (d'ordre professionnel ou familial), justifie que le bailleur reprenne son logement avant 3 ans (retour de l'étranger, perspective d'une mutation, études ou mariage d'un enfant...).

Le contrat doit alors obligatoirement mentionner les raisons et l'événement invoqués.

La réalisation de l'événement en question doit être confirmée 2 mois au moins avant le terme du contrat. A défaut, le bail sera porté automatiquement à 3 ans, à compter de la date initiale du contrat.

L’état des lieux.

A l’arrivée dans les lieux, comme au départ, un état des lieux est nécessaire. Il doit être joint au contrat de location. A défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et donc tenu au paiement des diverses réparations lors de son départ. En cas d'intervention d'un huissier pour établir l'état des lieux, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire

Le loyer.

Le loyer initial est fixé librement par les parties. La révision annuelle du loyer ne peut être effectuée que si le bail la prévoit. Elle est calculée en fonction de l'indice moyen INSEE du coût de la construction.

Le montant du loyer peut être majoré lorsque par une clause expresse du bail, le propriétaire fait exécuter des travaux d'amélioration en accord avec le locataire.

A l'expiration du bail, le propriétaire peut revoir à la hausse le montant du loyer initial, s'il estime qu'il est sous évalué (prix du voisinage, prestations de l'immeuble et du bien loué...). Dans ce cas, il doit adresser au locataire 6 mois au moins avant le terme, une offre de renouvellement avec le nouveau loyer. Dans l'agglomération parisienne, cette hausse de loyer est encadrée par voie de décret pris pour une année, et ne doit pas dépasser la moitié de l'écart constaté avec les loyers pratiqués dans le voisinage.

En cas de désaccord sur ce nouveau loyer, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission de conciliation départementale. L'accord consigné dans un protocole s'impose aux parties. L'augmentation est étalée par tiers ou par sixième. Elle ne remet pas en cause la clause d'indexation annuelle.

Les garanties.

Le dépôt de garantie :
Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Son montant ne peut être supérieur à 2 mois de loyer principal (sans les charges). Le bailleur est en droit de l'encaisser.

Le dépôt de garantie ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors de son renouvellement.

Il doit être restitué au locataire, dans un délai maximum de 2 mois à compter de la restitution des clés.

Le bailleur déduit les sommes qui restent dues par le locataire.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire après arrêté des comptes produit intérêts au taux légal.

La caution :

Le bailleur peut demander à son locataire une garantie, en la personne d’une caution. Il s’agit d’un acte important qui peut être lourd de conséquences pour la caution. C’est pourquoi la loi impose l’établissement d’un écrit signé de sa main. L'acte de caution doit clairement déterminer les dettes dont devra répondre le garant en cas de défaillance du locataire.

La caution peut s’engager pour une durée déterminée, clairement définie dans l’acte. Dans ce cas, l’engagement cesse automatiquement à l’expiration de ce délai sans qu’il soit nécessaire d’en aviser le bailleur.

La caution peut s’engager pour une durée indéterminée. Dans ce cas, la caution peut rompre à tout moment son engagement. La dénonciation ne prendra effet qu’à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours.

Les obligations du locataire.

Une clause résolutoire de plein droit peut être insérée dans le contrat. Dans ce cas, le bailleur ne peut s’en prévaloir qu’après avoir adressé à son locataire un commandement de payer par huissier, resté infructueux pendant 2 mois. A l'issue de ce délai et en application de la clause, le juge n'a plus qu'à constater la résolution du bail.

En plus du loyer, le locataire doit payer :

 

- les charges locatives, c'est-à-dire celles qui correspondent à des services rendus (gardiennage par exemple),
- les dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun (ascenseur, escalier...),
- les impôts et taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, par exemple).

La liste limitative de ces charges est fixée par un décret.
En principe, les charges donnent lieu au versement de provisions. Dans ce cas, le montant de la provision doit être justifié et les charges doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle.

 

Le locataire doit souscrire une assurance habitation, et en apporter le justificatif au bailleur qui le demande. Le contrat peut également prévoir la mise en œuvre d’une clause résolutoire de plein droit. Elle ne prend effet qu’un mois après un commandement d’huissier resté infructueux.


Le locataire ne peut ni céder le bail ni sous-louer sans l'accord exprès et écrit du propriétaire, sous peine de résiliation.

Le sous-locataire devra quitter les lieux à la fin du bail principal.


Le locataire doit procéder à l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. La liste non limitative de ces réparations locatives est fixée par décret.

Le locataire peut faire des travaux d'aménagement, sans que le propriétaire ne puisse s'y opposer. En revanche, s'il veut effectuer des transformations (par exemple, abattre une cloison), il doit obtenir l'accord écrit du propriétaire. A défaut, celui-ci pourrait exiger la remise en état des lieux ou conserver le bénéfice des transformations sans indemniser le locataire.


Les obligations du bailleur.

Le propriétaire bailleur doit délivrer au locataire un logement décent, c'est à dire sans risques pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé et doté d'éléments de confort.

Le propriétaire doit effectuer toutes les réparations autres que locatives, ainsi que celles occasionnées par la vétusté, les malfaçons, ou des vices de construction.

Le locataire doit laisser effectuer les réparations nécessaires dans le logement, mais si les travaux durent plus de 40 jours, le montant du loyer doit être diminué en fonction du préjudice subi par le locataire.

Il doit, de plus, assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire.

La fin du bail.

Le contrat de bail prend fin par la délivrance d'un acte que l'on nomme un "congé".

Le congé à l’initiative du locataire :

Le locataire peut donner congé à tout moment, même en cours de bail, par lettre recommandée avec AR ou exploit d'huissier.

Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant tout le préavis, à moins qu’un autre locataire n’occupe le logement avant son terme, en accord avec le propriétaire.

Le délai de préavis est en principe de 3 mois.

Il peut toutefois être réduit à 1 mois en cas :

- d'obtention d'un premier emploi,
- de mutation,
- en cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
- pour les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion (RMI) et ceux dont les ressources sont inférieures au RMI,
- pour les personnes âgées de plus de 60 ans, lorsque leur état de santé justifie un changement de domicile.

 

Le congé à l'initiative du propriétaire :

Le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’en fin de bail initial ou renouvelé, en le motivant. Le délai de préavis est de 6 mois. Il doit être notifié par lettre recommandée AR ou par huissier. Quand le congé est délivré par lettre recommandée, en cas d'absence du locataire ou s'il ne va pas retirer le recommandé dans les délais, le congé est considéré comme nul car délivré tardivement.

Pendant le préavis, le locataire n'est redevable des loyers et des charges, que pour la période où il a réellement occupé le logement (tout mois commencé n’est pas du et doit donc être proratisé).


Les motifs que peut invoquer le bailleur sont strictement règlementés par la loi.

Il s'agit de :

 

- la vente du logement : le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption sur le bien. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. L'offre est valable pendant les 2 premiers mois de préavis.
- la reprise du logement pour habiter ou y loger son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an, son partenaire pacsé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou de son concubin notoire.
- un motif légitime et sérieux, comme par exemple, le non respect par le locataire de ses obligations (ex : défaut de paiement des loyers ou des charges, défaut d'assurance...).

A noter : une résiliation en cours de bail pour motif légitime et sérieux est possible devant les tribunaux (ex : le locataire qui gène fortement le voisinage par son bruit excessif).


Attention :

Le bailleur qui souhaite donner un congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du Smic doit faire une proposition de relogement (même zone géographique et mêmes prestations).

Toutefois, ces dispositions ne s'appliquent pas si le bailleur est lui-même une personne âgée de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du Smic.

Lorsque le propriétaire n'a pas donné congé dans les délais, le bail se reconduit pour la même durée (3 ans pour les bailleurs particuliers, 6 ans pour les personnes morales) et avec le même loyer (éventuellement révisé en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction).


Le décès du locataire.

En cas de décès du locataire, le bail est transmis au profit :

- de son partenaire lié par un PACS,
- de son concubin notoire (celui-ci doit avoir vécu un an au moins aux cotés du locataire),
- de ses descendants, ascendants ou de toutes personnes dont il avait la charge (s’ils vivaient avec lui depuis au moins un an au jour du décès).
- La même règle s’applique en cas d’abandon de domicile, non prévisible, par le locataire.
 

A défaut de bénéficiaires, le contrat est résilié de plein droit.

A noter : le conjoint du locataire bénéficie du transfert du bail à son profit, même s’il ne vivait pas avec le défunt au jour du décès (ni dans l’année qui le précédait). En effet, le bail est réputé appartenir aux deux époux, quelque soit leur régime matrimonial.


Le décès du bailleur.

Le bail est transmis aux héritiers de ce dernier. Ils devront en aviser les locataires, mais ne pourront donner congé qu’à l’échéance de la période en cours, dans les conditions, les formes et les délais légaux.

 

Didier REINS
AVOCAT

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